在日式美食广场经营美式甜品违约？

在日式美食广场经营美式甜品违约？一家餐饮公司在某商场内租赁了1800余平方米面积经营日式美食广场，然而在8年租期仅剩1年时，出租人却以日式美食广场中有30平方米的美式蛋糕店，违反合同约定的日式餐饮经营范围为由，主张解除合同，并要求承租人赔偿300余万元的违约金。近日，上海市第二中级人民法院对该案作出终审判决，认定承租人瑕疵履约不影响出租人实现合同目的，出租人无权解除合同。案情违反纯日式约定引发诉讼2010年，上海某房地产有限公司与上海某餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定房地产公司将上海市一家商场地下一层1802平方米的场地出租给餐饮公司，租期自2010年9月18日起至2018年9月17日止。合同双方还约定，该场地仅限用作日式美食广场品牌下商品经营；如餐饮公司未按日式餐饮商品名称进行经营，或经营的主要产品、提供的主要服务不符合日式餐饮商品名称的要求，房地产公司有权终止合同，并要求餐饮公司交还房屋。合同签订后，该餐饮公司在日式美食广场内一处约30平方米的铺位上售卖美式蛋糕甜品。房地产公司认为，餐饮公司的该行为违反了合同约定的房屋经营用途，告知并要求餐饮公司立即停止在日式美食广场内经营该品牌。2016年2月，餐饮公司回函称，该蛋糕品牌系其特创品牌，主营美式主题蛋糕甜品，之后仍继续以该品牌经营甜品。此后，房地产公司发函主张解除租赁合同，并于2017年11月8日停止对日式美食广场供应水电。因无法经营，餐饮公司搬离涉案房屋。随后，房地产公司将餐饮公司起诉至法院，称餐饮公司承租期间在日式美食广场经营美式甜品的行为违反了合同的约定，且经催告后仍未进行整改，故租赁合同经房地产公司书面通知解约后，于2017年10月31日解除，餐饮公司应承担违约责任。餐饮公司则提起反诉，认为其并无违约情节，房地产公司擅自停止供应水电的行为系违约，租赁合同于停供水电之日起解除，房地产公司应退还其超付租金、保金证，并赔偿其经济损失。判决履约瑕疵不影响合同目的一审法院经审理后认为，双方所签订的租赁合同对承租方的经营范围作出了日式美食广场日式餐饮的限制，且约定餐饮公司的经营活动须保证纯日式。餐饮公司在承租期间增设美式主题蛋糕甜品的经营，违反了合同对经营范围所作的纯日式限制性约定，遂一审判决支持了房地产公司的解约诉请。一审判决后，餐饮公司提起上诉。二审中，餐饮公司提交了该日式美食广场的餐牌，主张其在经营期间一直存在中式、韩式菜系，房地产公司从未提出异议，用以证明该美食广场的日式风格是指以日式为主的风格。上海市第二中级人民法院经审理后认为，该案中，房地产公司作为出租方主张行使合同解除权的理由难以成立。合同中虽有日式美食广场日式餐饮等约定，但其违约条款中亦有主要产品主要服务的表述，故无法得出经营活动必须保证纯日式的结论。房地产公司有专门工作人员对租户的卫生、经营、管理进行巡查，对餐饮公司经营范围应推定为知晓，且无证据证明房地产公司对此提出过异议。无论从系争房屋所处的地理位置还是经营面积来看，要求纯日式经营不符合商业逻辑；且该美式蛋糕店的面积仅为30平方米，在整体租赁面积中占比较小，其前身亦是蛋糕店，品类未更改。法院认为，餐饮公司属履约瑕疵，而房地产公司在长达1年多的时间内照常收租，其主要合同目的未受到影响，故房地产公司的主张缺乏依据，法院不予支持。释法应审慎适用合同解除制度审理该案的法官认为，房屋租赁合同是出租人让渡房屋使用权以获取租金对价的合同。该案中，餐饮公司在长达7年的履约过程中，从未欠付租金，已经履行了主要合同义务，对于餐饮公司使用房屋所经营的品类，应从宽审查。当承租人的违约行为显著轻微，且不影响出租人合同目的实现时，为鼓励交易，优化法治化营商环境，法院应审慎适用合同解除制度，从合同性质、内容、履约情形、诚实信用原则等角度对违约行为进行综合考虑，判定违约行为是否满足行使合同解除权的条件。疫情当下，租赁、餐饮等行业受到了不小的冲击，合同各方应友好协商，诚信履约，争取共渡时艰。

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